Wird der Wohnraum in Zukunft knapp?
(Leipzig, 01. September 2021) Bis 2026 werden in Berlin nach derzeitigem Planungsstand rund 53.000 Wohneinheiten neu entstehen. Diese sind in über 400 Wohnbauprojekten in der GeoMap Immobiliendatenbank erfasst. Im Berliner Umland sollen in 86 Wohnbauprojekten knapp 20.000 Wohneinheiten bis 2026 realisiert werden.
Das Projekt mit den meisten Wohneinheiten in Berlin und Umland ist mit 7.000 Einheiten das Projekt „Bornstedter Feld“ in Potsdam. Auf dem zweiten Platz folgt in Berlin-Spandau mit 2.500 Wohneinheiten das Projekt „Berliner Waterkant“. Den dritten Platz belegt erneut Potsdam mit dem Projekt „Potsdam Krampnitz“. Hier entstehen 1.800 neue Wohneinheiten.
Die wenigsten Wohnungseinheiten in Berlin und Umland werden in den Bezirken Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg, Potsdam-Babelsberg und Berlin-Pankow realisiert. Mit dem Ausbau des Dachgeschosses in der „Bödicker Straße 9“ sowie jeweils zwei Doppelhaushälften in der „Rudolf-Breitscheid-Str. 114“ und dem „Jean Calas“ ist hier insgesamt nur mit einem Zuwachs von sechs Wohneinheiten zu rechnen.
Errechnete Projektvolumen der „Top & Last 10 der Wohnbauprojekte in Berlin und Umland“ belaufen sich beispielweise für das Projekt „Maximilians Quartier“ in Berlin-Charlottenburg (Platz 7) auf gut 529 Millionen Euro. Für das Projekt „Jean Calas“ in Berlin-Pankow belaufen sich die Projektkosten auf etwa 1.194.000 Euro, während für das Projekt „Rudolf-Breitscheid-Str. 114“ in Babelsberg ein Volumen in Höhe von circa 3 Millionen Euro benötigt wird.
In Berlin selbst werden die meisten Wohneinheiten im Stadtbezirk Treptow-Köpenick realisiert: In 53 Projekten sind 7.657 Wohnungen in Planung und Umsetzung. Auf Platz zwei und drei folgen die Stadtbezirke Marzahn-Hellersdorf und Spandau mit 6.184 Wohneinheiten aus 25 Projekten bzw. 6.176 Wohneinheiten aus 24 Projekten.
Könnte es zu einer Wohnungsknappheit in Berlin kommen?
Um eine Prognose darüber geben zu können, werden von 2021 bis 2026 die Fertigstellungen von Wohnungseinheiten mit der Neubaubedarfsprognose in Berlin verglichen. Dabei lässt sich feststellen, dass bereits ab 2023 der Neubaubedarf mit 13.730 benötigten Wohnungen die fertigen Wohnungseinheiten mit derzeit geplanten rund 8.800 Wohnungen deutlich übersteigen wird.
Das Problem der Wohnungsknappheit wird sich bis 2026 weiter zuspitzen, sollte an dieser Stelle nicht nachgesteuert werden. Die Summe des prognostizierten Neubaubedarfs übersteigt mit 79.860 Wohnungen deutlich den aktuellen Planungsstand von 48.418 bis dahin fertiggestellten Wohnungseinheiten.
In Potsdam ist die Lage anders. Hier liegt laut Prognose die Anzahl der Fertigstellungen an Wohnungseinheiten bis 2026 deutlich über dem Bedarf. Der Summe von aktuell projektierten Fertigstellungen von rund 13.140 Wohnungseinheiten bis 2026 steht ein prognostizierter Bedarf von 1.600 Wohneinheiten gegenüber.
Doch auch wenn man beide Städte zusammen betrachtet, kann das Überangebot in Potsdam den Bedarf für Berlin nicht kompensieren. Rund 61.500 aktuell geplanten neuen Wohneinheiten steht ein Bedarf von 81.460 Einheiten gegenüber.
Auch die Berücksichtigung von weiteren rund 9.000 Wohneinheiten im Berliner Umland führt nicht zu einem ausgewogenen Verhältnis. Für Entspannung der Wohnungslage in Berlin und Umland sowie die Vermeidung steigender Knappheit wird es notwendig sein, schnell neue Wohnbauprojekte und Siedlungskonzepte zu entwerfen und in die Umsetzung zu bringen.
Analysiert wurde die Entwicklung von Wohnbauprojekten auf Basis der in GeoMap vorhandenen Daten nach Anzahl der geplanten Wohneinheiten in Berlin und Umland (inklusive Potsdam) mit Fertigstellung bis 2026. Die Angaben der Stadtbezirke und Ortsteile können für weitere Auswertungen genutzt werden. Das Projektvolumen wurden nach folgendem Ansatz berechnet: Mittelwert aus dem minimalen und maximalen Kaufpreis einer Wohneinheit multipliziert mit der Anzahl der Wohneinheiten. Die Prognosen zum Neubaubedarf wurden auf Basis des Fachbeitrags „Wohnflächennachfrage in Deutschland bis 2030“ des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erstellt.
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